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부동산 투자 어떻게 할까

부동산 투자 어떻게 할까

부동산 투자 어떻게 할까

부동산, 급매물ㆍ법원 경매물 공략…매입 가격 낮추는 게 포인트 랜드마크 아파트ㆍ대단지 아파트는 ‘부동산 우량주’ 베이비붐 세대 은퇴 시기에 맞춰 상가 투자에도 관심을

주택을 비롯한 부동산 가격이 최근 몇 년간 크게 올랐다. 어지간한 샐러리맨이 월급을 모아 사기 힘들 가 되게 부담스러운 가격이다. 부동산 가격이 급등한 것은 사상 유례 없는 저금리와 과잉유동성 요인이 크다.

그렇지만 금리가 크게 오르고 대출 옥죄기도 심해지면서 일각에선 “부동산시장도 좋은 시절이 막 내린 게 아니냐”는 비관적인 전망이 나온다. 이런 전망이 아니더라도 부동산 투자의 위험이 커지고 있는 것은 사실인 것 같다. 그래서 혹시 올지 모를 하락기나 불황기에 대비해 이제는 안전 위주가 되는 보수적인 투자 패턴으로 바꾸는 것이 필요하다.

집값이 당분간 크게 오르기는 힘들다. 큰손을 비롯한 다주택자는 주택시장에서 손을 뗀 지 오래다. 양도소득세, 종합부동산세 압박에다 대출 규제까지 겹쳐 투자 메리트가 많이 줄어들었다고 보기 때문이다. 주택시장은 투자 위주에서 실수요 위주로 완전히 재편됐다.

이런 가운데 실수요층인 무주택자는 9월부터 시행될 수 있는 분양가상한제 아파트를 기다리느라 기존 주택시장에 관심을 두지 않고 있어요. 기존 주택 매수세가 많이 줄어 가격이 급상승하기에는 시장에너지(체력)가 약하다. 주택 수요 기반이 취약한 상황에선 작은 악재에도 값이 출렁거릴 수 있어요. 매입 가격을 낮춰 위험을 줄일 필요가 있는 것이다.

이런 점에서 법원 경매에 우선적으로 관심을 두는 것이 좋다는 것이다. 경매는 국가가 운영해야 하는 ‘할인매장’ 혹은 ‘떨이시장’이다. 서울지역에선 두 번 유찰되면 감정가의 64%, 세 번 유찰되면 거의 절반 값에 살 수 있습니다. 싸게 산 정도로 앞으로 값이 떨어지더라도 투자 손실이 덜한 셈이다. 주거용 건물은 6개월 정도의 실습과정만 그치면 누구라도 응찰할 수 있다.

급매물을 노리면 되는 것도 한 방법이다. 불황기에는 시세의 10~20% 싼 급매물도 적지 않도록 나오고 있는 중이다. 실제로 10·29대책이나 8·31대책, 3·30대책이 나온 뒤 한동안 시장이 경색됐을 때 급매물을 공략한 사람이 대부분 투자에 성공했다.

금년해에도 지난 5월 종부세 급매물이 나온 데 이어 연말께 다시 나올 수 있습니다. 일시적인 1가구 2주택이나 조건부 처분 대출 매물 등 매물이 대기하고 있기 때문이다. 투자 위험을 줄이려면 일반 매물을 사기보다 느긋하도록 시장을 관망하는 와중에가격 이점이 부각될 수 있다는 매물을 잽싸게 잡는 게 좋다는 것이다. 급매물을 잡으면 경매로 낙찰 받는 것처럼 값이 하락하더라도 손해를 덜 본다.

장기 무주택자라면 분양가상한제 아파트를 노려야 한다. 분양가상한제는 주변 시세보다 20~30% 싸게 공급하므로 시세차익이 사실상 ‘보장’될 수 있을 것이나 다름없는 것이다. 부동산 거품 붕괴 같은 최악의 상황이 닥치지 않는 한 분양가 이하로 떨어질 가능성은 낮다.

분양가상한제 아파트는 안전성과 수익성을 겸비한 주택 투자의 1순위인 셈이다. 따라서 청약가점이 40점 이상 될 수 있는 무주택자라면 분양시장에서 승부를 걸어야 한다. 기존 주택에 기웃거리지 말고 착실히 청약가점을 쌓는 데 주력해야 할 것이다는 얘기다. 주택시장에서 투자 위험이 낮은 순으로 배열하자면 ‘분양가상한제 아파트>법원 경매>급매물’이라고 할 수 있을 것이다.

부동산 가격이 무차별적으로 오르는 시대는 지났다. 불황이 오면 주택시장의 차별화는 조금 더 심해질 것이다. 그래서 앞으로는 부동산에서 ‘벌리기식 투자’보다 압축투자를 해야 된다. 부재지주와 다주택자에 대해서 양도세, 중과세로 분산투자 이점이 크게 줄었다. 돈을 쪼개 이곳저곳 기웃거려 봐야 세금 떼고 나면 돌아오는 것은 푼돈뿐이다.

그래서 투자도 롱테일(Long Tail)법칙보다 파레토(Pareto)법칙을 따르는 게 미덕이 될 수 있습니다. 롱테일법칙은 소수의 히트상품인 ‘머리’보다 그 동안 무시당하던 상품인 ‘꼬리’가 더 효자가 된다는 법칙이다. 반대로 파레토법칙은 상위 20%의 충성고객이 매출의 80%를 차지하기 때문에 소수고객에게 마케팅을 집중해야 한다는 법칙이다. 롱테일법칙은 ‘블루칩(우량주)’보다 ‘잡주(비우량주)’를 노리는 것이다. 하지만 이런 전략은 부동산 투자에선 문제가 있다. 앞으로 블루칩과 잡주 간 양극화가 더 심해질 수 있기 때문이다.

앞으로 인구증가율이 둔화하고 주택보급률이 선진국 수준에 도달한 상태라면 주택시장은 고가 우량주가 더더욱 빛날 것이다. 이름만 대면 누구일지라도 알 수 있는 지역의 랜드마크 아파트, 평지의 대단지 아파트는 다른 단지와 차별화가 나타날 것이다. 외곽 지역이나 비인기 아파트는 갈수록 찬밥이 될 것이다. 부동산시장에서는 어지간해선 ‘꼬리’가 ‘머리’를 제치기 어렵다. 외곽이 중심을 이기기 녹록치 않다는 얘기다. 주식이나 예금상품이라면 모를까 부동산에서 소량다품종(꼬리)이 우대 받는 시대는 오지 않는다.

이제는 수익이 생기지 않는 보유 부동산을 팔아 현금 창출이 되는 부동산으로 바꾸는 것이 좋은 것이라고 할 수 있다. 묻어두기식이나 시세차익 위주에서 안정적인 수익성 중심의 부동산으로 갈아타기를 해야 한다.

안정적으로 임대수익이 나오는 상가가 앞으로 주목해야 하는 상품이 될 것이다. 가격도 주택보다 덜 올라 이점이 있다. 이미 우리나라보다 고령화가 엄청 빠르게 나타난 유럽에선 주택보다 상가에 관심이 많은 편이다. 임대수익을 노린 사설 상가펀드까지 나오고 있다는 상황이다. 그래서 5년 이상을 내다본다면 주택보다 길목 좋은 상가에 관심을 가지는 게 낫다는 생각이다.

상가 투자 수요는 베이비부머(1955~1963년생)가 은퇴를 본격적으로 시작한 이유라면 좀 더 늘어날 것 같다. 지금의 아파트 투자 시대는 머지않아 마무리되고 상가 투자 시대가 다가올 것이라고 하는 예측도 많이 있다.

이런 예상은 인구추계로도 내다볼 수 있는 것이다. 상가 투자 수요가 많은 50~60대 인구는 2007년 현재 전 인구의 19.51%(945만여명)에서 해마다 지속적으로 증가해 2027년에는 32.03%로 피크를 이루게 되는 것이다.

그러나 상가라고 무조건 돈이 되는 것은 아니다. 저금리 영향으로 상가가 과잉공급 논란이 제기될 만큼 너무 많이 들어선 정도로 옥석을 가려야 한다. 이미 구조조정에 들어간 테마쇼핑몰, 주상복합 및 오피스텔 내 상가는 피해야 된다. 이들 상가는 법원 경매에서 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)이 심하게는 30%대까지 떨어지게 된 것이다. 사실상 분양가나 시세의 3분의 1 정도에 팔리고 있다는 셈이다.

상가는 값이 비싸더라도 유동인구가 많은 역세권이나 대학가 일대 근린상가, 택지지구 아파트 상가 중심으로 골라야 한다. 10~20년 이후를 내다본다면 고령자의 접근성이 더욱 좋은 평지 1층 상가를 눈여겨 볼 필요가 있어요.

고정수입이 발생하지 않고 환금성이 떨어진 시골의 논, 밭, 나대지 등 토지가 구조조정 1순위다. 땅값이 예전처럼 무차별적으로 오를 가능성이 낮다. 지방의 국지적인 개발 재료에 현혹돼 땅을 샀다가는 낭패를 볼 수밖에 없다.

그렇지 않아도 지방은 인구가 줄어들고 있다. 인구는 수요를 가장 잘 나타낼 수 있을 때 지표다. 인구가 줄면 땅을 사서 개발하려는 수요가 그만큼 줄어들 것이고, 값이 오르는 데 한계가 있을 것이다. 10년 불황을 겪은 일본에서도 전출인구가 전입인구보다 많아 인구가 줄어드는 지역일수록 땅값 하락이 심했던 것이다.

그렇지 않아도 땅시장은 이미 장기 침체기에 접어들었다. 지방 땅시장에 호황이 찾아오려면 앞으로 5년 이상 걸릴 것이다. 아니 10년이 걸릴지, 20년이 걸릴지 알 수 없을 것입니다.

땅 투자를 하더라도 가급적 우리나라 국토상 ‘배꼽’인 대전지역 밑으로 내려가지 않는 것이 좋은 것이다. 개발압력이 높은 경부고속도로 인근, 공단 조성이 활발한 서해안, 2030년 이후에도 인구가 늘어나 버려는 수도권 일대 자투리땅(소규모 농지)이라면 괜찮다. 그렇지만 이들 지역도 외지인의 경우 양도세 부담이 60%로 높은 만큼 투자수익률은 낮춰 잡는 것이 좋을 것 같다.

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